В Казани усилили налоговый контроль при проверке чистоты недвижимости

Казань, 24 мая 2025 года. С начала второго квартала в столице Татарстана фиксируется резкий рост запросов на комплексную правовую экспертизу объектов недвижимости (Due Diligence) со стороны участников рынка. Поводом стало неформальное ужесточение позиции налоговых органов по отношению к расходам, связанным с приобретением активов с «юридическими пороками». Теперь покупка объекта без должной проверки грозит бизнесу не только судебными исками, но и прямым доначислением налога на прибыль и НДС.

Почему бухгалтеры забили тревогу

Традиционно юридическая проверка недвижимости воспринималась как инструмент снижения рисков оспаривания права собственности. Однако свежая аналитика по результатам выездных проверок ФНС в регионе демонстрирует смену парадигмы. Инспекторы всё чаще отказывают компаниям в признании расходов на приобретение объектов, если на этапе сделки не была проведена всесторонняя проверка контрагента и истории актива.

Ключевой сигнал поступил после публикации обзора налоговых споров за первый квартал, где фигурирует кейс казанского девелопера. Организация приобрела земельный участок под застройку, однако не учла, что прежний собственник находился в предбанкротном состоянии за полгода до сделки. Суд поддержал налоговиков, признав, что компания не проявила должной осмотрительности, а значит, не имела права уменьшать налоговую базу на 47 миллионов рублей.

Топ-3 изменения в законодательстве и правоприменении

Участники казанского рынка коммерческой недвижимости выделяют несколько факторов, которые делают стандартную выписку из ЕГРН недостаточной мерой защиты:

• Антиотмывочный барьер. С 2025 года ужесточены требования Росфинмониторинга к идентификации бенефициаров. Если цепочка владения уходит в офшорные зоны, а покупатель этого не проверил, сделка может быть заблокирована банком, а налоговые последствия аннулированы задним числом.
• Субсидиарная ответственность бухгалтера. В случае, если из-за покупки «проблемного» актива компания недоплатила налог на имущество (из-за неверной кадастровой оценки или незарегистрированных обременений), возрастает риск привлечения главного бухгалтера к солидарной ответственности за ущерб бюджету.
• Переквалификация инвестиций. Растет число прецедентов, когда покупку здания под реконструкцию налоговая инспекция переквалифицирует из капитальных вложений в текущие расходы, если объект находится в аварийном состоянии, не зафиксированном в акте приема-передачи.

Практика казанских консультантов: на что смотрят сегодня

Согласно опросу, проведенному среди юридических департаментов города, стандартный пакет проверки в мае 2025 года расширился втрое. Помимо традиционного анализа цепочки сделок по переходу прав за последние 10 лет, теперь обязательным стал анализ бухгалтерской (финансовой) отчетности продавца на признаки дробления бизнеса и анализ налоговой нагрузки.

«Мы наблюдаем, как запрос на юридический аудит смещается в сторону бухгалтерского консалтинга, — комментирует ситуацию руководитель практики недвижимости одной из казанских консалтинговых групп. — Если раньше клиента волновало только наличие арестов, то сейчас мы вынуждены просчитывать налоговые риски входа в сделку. Мы моделируем, как инспектор посмотрит на контрагента второго и третьего звена, не является ли дом "транзитным" активом для вывода НДС».

«Сегодняшний рынок диктует правило: проверка чистоты прав без проверки налоговой истории продавца — это проверка, проведенная лишь наполовину. Мы фиксируем в Казани рост сделок, где стоимость объекта падает на 15–20% именно из-за выявления налоговых рисков на стадии due diligence», — заявил партнер юридической фирмы, специализирующейся на коммерческой недвижимости.

Итог: как защитить сделку в текущих реалиях

Аналитики рынка советуют бухгалтерам и финансовым директорам казанских компаний пересмотреть регламенты покупки недвижимости. На смену простому сбору закрывающих документов приходит полноценный инвестиционный аудит. Рекомендуется настаивать на включении в договоры купли-продажи заверений об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ) с детализированными налоговыми оговорками. В противном случае, как показывает региональная практика, фискальная нагрузка ложится на плечи добросовестного приобретателя, а накопленные штрафы и пени превращают выгодную инвестицию в убыток.